Alerta para abogados y empresas inmobiliarias: Venezuela intensificará en 2026 la supervisión contra la legitimación de capitales
Raymond Orta Martinez,
La ONCDOFT prevé inspecciones sobre expedientes de clientes, origen de fondos, beneficiarios finales, operaciones con personas expuestas políticamente y manejo de efectivo
Abogados, agentes inmobiliarios, constructoras, promotoras, administradoras de inmuebles y demás operadores vinculados con la compraventa de bienes raíces deben revisar de inmediato sus procedimientos internos. La Evaluación Sectorial de Riesgos de Legitimación de Capitales, Financiamiento al Terrorismo y Financiamiento de la Proliferación de Armas de Destrucción Masiva correspondiente a 2026 anuncia el tránsito hacia un modelo de supervisión activa, basado en riesgos y con inspecciones previstas para el último trimestre del año.
El documento, elaborado en el ámbito de la Oficina Nacional Contra la Delincuencia Organizada y Financiamiento al Terrorismo —ONCDOFT—, no se limita a formular recomendaciones generales. Incluye un Plan de Supervisión Sectorial 2026 que contempla inspecciones aleatorias, revisión de expedientes, verificación del origen de los fondos, identificación de beneficiarios finales y evaluación de los protocolos utilizados para operaciones en efectivo.
La advertencia debe ser tomada con especial seriedad por las empresas inmobiliarias y por los abogados que intervienen en compraventas, constitución de sociedades, administración de activos o representación de clientes en operaciones patrimoniales.
¿Quiénes son considerados sujetos obligados?
La Ley Orgánica Contra la Delincuencia Organizada y Financiamiento al Terrorismo incluye como sujetos obligados a los abogados y contadores en libre ejercicio cuando llevan a cabo determinadas transacciones por cuenta de sus clientes, entre ellas la compra y venta de inmuebles, la administración de dinero, valores u otros activos y la creación, operación o administración de personas jurídicas.
También comprende a las personas naturales y jurídicas cuya actividad económica esté relacionada con la compraventa de bienes raíces y la construcción de edificaciones.
La condición de sujeto obligado no depende únicamente de la existencia de una gran empresa o de un departamento formal de cumplimiento. En el caso de los profesionales independientes, la responsabilidad preventiva recae directamente sobre la persona que interviene en la operación.
Esto significa que un abogado que redacta o estructura una negociación inmobiliaria, representa a una de las partes, administra fondos o participa en la creación de la sociedad utilizada para adquirir el inmueble puede quedar comprendido dentro de las obligaciones de debida diligencia y prevención.
El sector inmobiliario mantiene una calificación de riesgo moderado
La evaluación de 2026 asigna al sector inmobiliario una calificación general de riesgo moderado. Sin embargo, esta denominación no debe interpretarse como ausencia de peligro.
El documento identifica siete eventos sectoriales de riesgo. Uno de ellos alcanza inicialmente una severidad crítica: la falta de identificación y de debida diligencia reforzada en operaciones relacionadas con personas expuestas políticamente —PEP—, nacionales o extranjeras.
Después de considerar los controles existentes, seis eventos se ubican en un nivel residual aceptable y uno permanece en nivel significativo. El riesgo asociado con las PEP, por tanto, puede ser mitigado, pero no desaparece.
Entre las principales vulnerabilidades se encuentran:
- La utilización de sociedades, fideicomisos o estructuras corporativas complejas para ocultar al beneficiario final.
- La intervención de familiares, allegados, representantes o terceros vinculados con personas expuestas políticamente.
- La compra de inmuebles mediante fondos cuyo origen no guarda relación con el perfil económico del adquirente.
- El pago total o parcial en efectivo, moneda extranjera o activos virtuales sin justificación suficiente.
- La sobrevaloración o subvaloración del inmueble.
- Las compraventas sucesivas de una misma propiedad en períodos breves y con variaciones injustificadas de precio.
- La utilización de empresas recientemente constituidas, sin actividad económica verificable, para adquirir inmuebles de alto valor.
La evaluación también advierte que las actividades inmobiliarias representan el 7,55 % de la estructura del producto interno bruto correspondiente a 2025, lo que explica su materialidad económica y la atención especial que recibirán dentro del sistema preventivo.
Los abogados presentan una exposición todavía mayor
La situación es más delicada para el sector jurídico. La evaluación le asigna una calificación de riesgo alto y lo identifica como el único de los tres sectores examinados —abogados, contadores y agentes inmobiliarios— en el cual determinados riesgos críticos no son reducidos por los controles actualmente existentes.
Se identificaron diez eventos de riesgo para abogados. Dos de ellos, equivalentes al 20 %, permanecen en nivel residual crítico. Ambos están vinculados principalmente con el manejo de efectivo y la ausencia de soportes documentales que acrediten su origen lícito.
También se señalan como situaciones relevantes:
- La presión del cliente para mantener una confidencialidad extraordinaria o injustificada.
- La exigencia de ejecutar la operación con una celeridad inusual.
- El fraccionamiento de pagos u honorarios.
- La constitución de sociedades que involucren PEP sin aplicar debida diligencia reforzada.
- La actuación como mandatario, representante o administrador sin conocer adecuadamente al beneficiario final.
- La recepción, administración o transferencia de fondos mediante cuentas vinculadas con el abogado o con su oficina.
El documento diferencia la actuación profesional ordinaria de una colaboración delictiva. No obstante, deja claro que el secreto profesional y la naturaleza neutral de determinados servicios jurídicos no deben utilizarse como excusa para omitir los controles preventivos o ignorar deliberadamente señales de alerta.
Las obligaciones no comenzaron en 2026
La supervisión anunciada para 2026 tiene antecedentes normativos y administrativos previos. El 3 de abril de 2024, la Unidad Nacional de Inteligencia Financiera —UNIF— emitió la Circular N.º UNIF-DG-DSU-001125, dirigida expresamente a instituciones y personas naturales y jurídicas que actúan en el sector inmobiliario.
La circular estableció pautas sobre señales de alerta, controles internos y Reportes de Actividades Sospechosas —RAS—. También exhortó a los sujetos obligados a cumplir los artículos 13, 24 y 25 de la Ley Orgánica Contra la Delincuencia Organizada y Financiamiento al Terrorismo.
En consecuencia, la evaluación de 2026 no debe entenderse como el nacimiento de las obligaciones, sino como el inicio de una etapa de supervisión más estructurada sobre deberes que ya habían sido comunicados al sector.
La circular también recuerda que los sujetos obligados no pueden revelar al cliente, beneficiario o terceros relacionados que una operación ha sido objeto de un RAS. La revelación indebida —conocida internacionalmente como tipping-off— puede comprometer la confidencialidad del sistema de inteligencia financiera.
Las señales de alerta que deben detener una operación
No toda señal de alerta demuestra la comisión de un delito. Su aparición obliga, sin embargo, a profundizar el análisis, solicitar documentos adicionales y determinar si existe una justificación económica y jurídica razonable.
Entre los indicadores destacados por la UNIF se encuentran:
- Negativa del cliente a identificar el origen de los fondos.
- Incompatibilidad entre el perfil económico y el valor del inmueble.
- Pagos efectuados por terceros sin relación aparente con la negociación.
- Utilización de cuentas bancarias extranjeras o jurisdicciones de alto riesgo.
- Pago del precio total o parcial mediante efectivo o criptoactivos sin trazabilidad suficiente.
- Solicitud de devolución de fondos a una cuenta distinta de aquella desde la cual se recibió el dinero.
- Intervención de sociedades extranjeras, empresas offshore, accionistas nominales o vehículos corporativos opacos.
- Compra de múltiples propiedades sin justificación económica.
- Modificación abrupta del comprador, vendedor o beneficiario poco antes del cierre.
- Manipulación del avalúo o utilización de precios notoriamente alejados del mercado.
- Presión indebida para cerrar rápidamente la operación.
- Operaciones sucesivas sobre un mismo inmueble sin sentido económico aparente.
- Noticias negativas, investigaciones penales o inclusión del cliente o beneficiario final en listas de sanciones.
- Participación inusual de abogados, intermediarios o mandatarios cuyo propósito aparente sea ocultar la identidad del verdadero interesado.
La existencia de uno de estos indicadores no autoriza a formular acusaciones. Exige documentar el análisis y adoptar una decisión fundada sobre la continuidad, suspensión o reporte de la operación.
Inspecciones previstas para el cuarto trimestre de 2026
El Plan de Supervisión Sectorial establece dos etapas. Durante el segundo y tercer trimestre de 2026 se prevén campañas de sensibilización, capacitación, adecuación normativa y coordinación con la UNIF.
Para el cuarto trimestre se anuncian inspecciones in situ aleatorias dirigidas a los sectores calificados de riesgo alto. En el caso de abogados e inmobiliarias, el plan menciona expresamente la revisión de la calidad de los expedientes de debida diligencia y de los soportes sobre el origen de los fondos.
Para los sectores de riesgo moderado se prevén mecanismos de supervisión extra situ, es decir, mediante requerimientos documentales, revisión de registros y verificaciones que no necesariamente exigirán la presencia inicial del supervisor en las oficinas.
También se contemplan:
- Cruces entre registros mercantiles y declaraciones de beneficiarios finales.
- Auditorías de registros y cumplimiento de reportes.
- Revisión de protocolos de cobro y bancarización de honorarios.
- Verificación de la conservación documental durante un período mínimo de cinco años.
- Evaluación de manuales, políticas internas y programas de capacitación.
Debe advertirse que algunas de estas medidas aparecen formuladas dentro de un plan de implementación y supervisión. Por ello, no todas pueden ser presentadas automáticamente como obligaciones reglamentarias autónomas ya desarrolladas en una providencia especial. Sin embargo, constituyen criterios concretos conforme a los cuales la autoridad anuncia que evaluará el cumplimiento.
Qué deben hacer las empresas y los profesionales
La respuesta no consiste en acumular formularios sin análisis. Cada empresa inmobiliaria y cada profesional comprendido debe establecer un expediente trazable que permita explicar quién es el cliente, quién controla realmente la operación, de dónde provienen los fondos y por qué la transacción tiene sentido económico.
Como medidas inmediatas se recomienda:
- Identificar y verificar al cliente, comprador, vendedor, representante y beneficiario final.
- Determinar si alguna de las personas intervinientes es PEP, familiar o allegado cercano.
- Obtener documentos bancarios, fiscales, contables o patrimoniales que permitan establecer el origen de los fondos.
- Comparar el precio pactado con el valor razonable de mercado.
- Registrar la forma de pago, las cuentas utilizadas y la identidad de todos los terceros que aporten recursos.
- Aplicar debida diligencia reforzada en operaciones de alto valor, con efectivo, criptoactivos, sociedades extranjeras, estructuras complejas o jurisdicciones de riesgo.
- Conservar contratos, fichas de identificación, documentos corporativos, soportes de pago y análisis internos durante el período legal correspondiente.
- Establecer un procedimiento confidencial para examinar y, cuando proceda, presentar Reportes de Actividades Sospechosas.
- Capacitar a abogados, agentes, corredores, administradores, promotores y personal encargado de recibir documentos o fondos.
- Revisar la inscripción correspondiente en el Registro Unificado de Sujetos Obligados ante la ONCDOFT cuando resulte aplicable.
Una alerta de cumplimiento, no una presunción de culpabilidad
La Evaluación Sectorial de Riesgos de 2026 reconoce expresamente que los niveles identificados representan exposiciones teóricas y no confirman la existencia de actividades ilícitas dentro de los sectores analizados.
No obstante, el mensaje institucional es inequívoco: el mercado inmobiliario venezolano y los profesionales que intervienen en él dejarán de ser evaluados únicamente por la corrección formal de los contratos. La autoridad pretende examinar la sustancia económica de las operaciones, la identidad del beneficiario final, la trazabilidad de los fondos y la eficacia real de los controles internos.
Para abogados y empresas inmobiliarias, el mayor riesgo ya no reside solamente en participar conscientemente en una operación ilícita. También puede derivarse de no preguntar, no verificar, no documentar o ignorar señales de alerta que, conforme al perfil del negocio, debieron activar una debida diligencia reforzada.
Fuentes documentales: Evaluación Sectorial de Riesgos de LC/FT/FPADM 2026 para Abogados, Contadores y Agentes Inmobiliarios; Circular UNIF-DG-DSU-001125, de fecha 3 de abril de 2024, sobre señales de alerta, controles internos y Reportes de Actividades Sospechosas en el sector inmobiliario.
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